Пункт 3 ст. 2 Вводного закона устанавливает, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Возможен ли выкуп земельных участков до принятия Правительством РФ соответствующих коэффициентов?


Согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и 3 настоящей статьи. А именно – субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с определенной численностью населения в размерах, указанных п. 2 настоящей статьи. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

 

Отвечая на поставленный вопрос, можно с большой долей уверенности сказать, что отсутствие в настоящее время надлежащим образом утвержденных Правительством РФ поправочных коэффициентов не может служить препятствием в заключении договора купли-продажи земельного участка в порядке реализации ст. 36 ЗК РФ по ряду оснований.

Цена договора согласно ст. 424 ГК РФ устанавливается соглашением сторон, что является общим требованием при заключении договора.

Абзац 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, установил, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В соответствии с указанным положением ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплена специальная норма, согласно которой соответствующими органами государственной власти устанавливается цена земельного участка при его продаже.

Следует подчеркнуть, что положение о применении устанавливаемых органами государственной власти цен не умаляет общего условия определения окончательной цены по договору соглашением сторон, что соответствует принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК РФ.

Таким образом, цена по договору определяется либо на основании общих положений ст. 424, иных статей ГК РФ, либо на основании принятых и действующих специальных нормативных актов, в том числе земельно-правовых, если объектом договора является земельный участок. При этом возможная ссылка органов государственной власти на то, что цена объекта договора (в том числе земельного участка) в принципе не может быть определена из-за отсутствия отдельных специальных нормативных актов, устанавливающих некоторые правила оценки, представляется малообоснованной, поскольку, как уже говорилось, порядок определения цены урегулирован общими нормами ГК РФ, а также в связи с тем, что круг отношений по определению стоимости имущества и земли в известной степени уже урегулирован и рядом специальных норм, закрепленных как Вводным законом, так и иными федеральными нормативными актами, позволяющими определить стоимость объекта договора в сложившемся правовом пространстве.

Земельным кодексом РФ (ст. 36) предоставлено исключительное право собственникам зданий, строений и сооружений на приватизацию земельного участка. Возможный отказ в продаже земельного участка указанным субъектам по основаниям отсутствия подзаконного нормативного акта, регулирующего достаточно узкий круг правоотношений, создаст необоснованные препятствия в реализации собственниками недвижимости своего права, а также затормозит процесс надлежащего оформления прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями.

Кроме того, запрет на приватизацию земельного участка под находящейся в собственности недвижимостью в сложившейся ситуации надлежит рассматривать как ограничение прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено на основании федерального закона. Вводный закон такого ограничения, как запрет на приватизацию соответствующих земельных участков до принятия Правительством РФ поправочных коэффициентов, не установил.

В целом, на наш взгляд, отсутствие поправочных коэффициентов, утверждаемых Правительством РФ, не делает определение стоимости земельного участка в данном случае абсолютно невозможным. Статья 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет субъекту Российской Федерации определенные полномочия в этой области. Утверждение поправочных коэффициентов представляет собой только часть процесса по уточнению стоимости участка.

Таким образом, согласно установленному порядку стоимость земли должна устанавливаться субъектом Российской Федерации, и им же должны применяться поправочные коэффициенты, установление которых возложено на Правительство Российской Федерации. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффициентов субъект Российской Федерации при установлении стоимости конкретных земельных участков может учесть и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, тем самым в известной степени восполняя возникший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Материалы по теме: