Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

В случае, если помещения в здании, расположенном на земельном участке, не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Следует заметить, что помимо ЗК РФ приобретение прав на земельный участок при приобретении права собственности на недвижимое имущество урегулировано Гражданским кодексом РФ (ст. 552).

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из ст. 36 ЗК РФ, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормы о приватизации земельных участков, на которых расположены строения и сооружения, установлены также Федеральным законом “О приватизации государственного или муниципального имущества” и постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 “О Порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю”.

Что такое рефинансирование кредитов. Как правильно перекредитоваться?

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Как говорилось выше, государственная регистрация носит заявительный характер. Право обращаться за регистрацией права принадлежит тому лицу, которое это право приобретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр.

4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Отказ по данному основанию возможен в связи с тем, что документ, являющийся основанием для регистрации (акт государственного органа или органа местного самоуправления), утратил силу.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает лицо, не являющееся его собственником и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Государственная регистрация как акт подтверждения и признания права от имени государства может осуществляться только в том случае, когда правоустанавливающие документы однозначно подтверждают наличие заявленного права конкретного лица (заявителя) на конкретный земельный участок.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.

9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Перечень необходимых документов рассмотрен выше.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. В случае, когда на участок заявляются к регистрации права, входящие в противоречие с уже зарегистрированными, в регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.

В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1. договор или иная сделка;
2. акт государственного органа или органа местного самоуправления;
3. судебное решение, установившее право на земельный участок;
4. приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. N 77, данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т.е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как определить размер площади земельного участка, необходимой для использования здания? Согласно ст. 33 (п. 3) ЗК РФ такой размер устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ *(12) правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. При этом градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 ЗК РФ). В случае же перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).

По Земельному кодексу (п. 3 ст. 35) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельного участка. Если земельный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам расположенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Земельным кодексом особо оговорены случаи, когда собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. На них преимущественное право покупки или аренды земельного участка распространяется с учетом ограничений, установленных земельным законодательством (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ), но Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Служебные земельные наделы предоставляются только в безвозмездное срочное пользование – на время трудовых отношений работника с данной организацией.

Для получения земельного надела необходимо только заявление работника и принятие решения соответствующей организацией о предоставлении надела.

Земельные наделы выделяются организациями из числа принадлежащих им земельных участков – имеется в виду принадлежащих на праве собственности, т.к., напомним, по новому законодательству правом предоставления земель в пользование (как постоянное, так и срочное) располагает только собственник.

Категории работников, имеющих право на получение земельных наделов, устанавливаются законодательством.

Так, Положением о государственной лесной охране Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1998 г. N 850, установлено, что должностным лицам государственной лесной охраны Российской Федерации на время работы в лесной охране выделяются служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом предоставленные служебные земельные наделы сохраняются в прежних размерах за лицами, работавшими в государственной лесной охране Российской Федерации и вышедшими на пенсию по инвалидности (независимо от стажа работы) или по старости (при наличии общего стажа работы в государственной лесной охране Российской Федерации не менее 10 лет), – пожизненно; за семьями работников государственной лесной охраны Российской Федерации, призванных на действительную срочную военную службу или поступивших на учебу, на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении; а также за семьями работников, погибших при исполнении служебных обязанностей: для нетрудоспособных супруга и родителей – пожизненно, для детей – до их совершеннолетия.

До сих пор действует постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота". Им установлены размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса) на семью для работников указанных отраслей, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения. Эти размеры составляют:

а) для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных предприятий, работников лесной охраны заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников:

• пахотной земли – до 0,30 га, а в многолесных районах – до 0,50 га;
• сенокоса – от 1 до 2 га.

Перечень многолесных районов утверждается субъектами Российской Федерации, перечень которых приведен в приложении N 1 к данному постановлению;

б) для линейных работников автомобильных дорог и железнодорожного транспорта (перечень их должностей указан в приложении N 2 к постановлению) – пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га, а в малонаселенных районах Сибири и Дальнего Востока, определяемых соответствующими субъектами Федерации, – пахотной земли до 0,50 га и сенокоса от 1 до 2 га;

в) для линейных работников связи (работников линейных, линейно-технических и кабельных участков, усилительных пунктов и промежуточных радиорелейных станций эксплуатационно-технических узлов связи и управлений (районов) кабельных и радиорелейных магистралей) – пахотной земли до 0,25 га и сенокоса до 1 га;

г) для линейных работников магистральных трубопроводов (нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов) и речного флота (судоходной обстановки и гидротехнических сооружений) – пахотной земли до 0,15 га и сенокоса до 1 га.

По гражданскому законодательству договор безвозмездного пользования, как и договор аренды, может быть заключен и на определенный срок, и на неопределенный срок. Однако Земельный кодекс четко устанавливает, что данный вид землепользования является только срочным. Из этого, казалось бы, следует вывод, что в договоре безвозмездного пользования срок должен быть указан обязательно. Однако, поскольку в земельном законодательстве нет никаких ограничений по срокам предоставления земельных участков в безвозмездное пользование на основе договора, установление подобной обязанности было бы бессмысленно. Поэтому, как нам представляется, нормы Гражданского кодекса в данном случае действуют без изменений.

По договору собственник земельного участка обязуется предоставить участок в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и назначению земельного участка. Если он участок не предоставит, другая сторона вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.

Пользователь обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением земельного участка. Если он нарушает это правило, собственник участка вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Пользователь обязан также нести все расходы по содержанию земельного участка (если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования).

Как и при предоставлении земельного участка в аренду, собственник участка отвечает за его недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения этих недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Собственник не отвечает за недостатки участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны пользователю, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра участка при заключении договора или при передаче земельного участка.

То, что участок передается в безвозмездное пользование, не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь: права сервитута, права залога и т.п. Но при заключении договора безвозмездного пользования собственник обязан предупредить будущего пользователя о всех правах третьих лиц на эту вещь, в противном случае пользователь будет иметь право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Если договор безвозмездного пользования земельным участком заключен без указания срока, каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от него, известив об этом другую сторону за один месяц (договором может быть предусмотрен иной срок извещения). По договору, заключенному с указанием срока, действует такой же порядок, но при условии, что в самом договоре не предусмотрено иное.

Договор, заключенный с указанием срока, может быть расторгнут и досрочно по требованию одной из сторон, но на это нужны основания.

Собственник земельного участка вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда пользователь:

• использует участок не в соответствии с договором или назначением;
• не выполняет обязанностей по содержанию земельного участка;
• существенно ухудшает состояние земельного участка;
• без согласия собственника передал участок третьему лицу.

Пользователь вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

• при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
• если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
• если при заключении договора собственник не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый участок;
• при неисполнении собственником обязанности передать земельный участок.

Как и по договору аренды, если пользователь продолжает использовать земельный участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны собственника, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Стоимость неотделимых улучшений земельного участка, произведенных пользователем без согласия собственника, возмещению не подлежит.

Если собственник продает земельный участок или сдает его в аренду, то права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к новому собственнику или арендатору. В случае смерти гражданина – собственника земельного участка его права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к его наследнику, а в случае ликвидации или реорганизации юридического лица, предоставившего земельный участок в безвозмездное срочное пользование, – к его правопреемнику. В случае же смерти гражданина (ликвидации юридического лица), использующего земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, договор прекращается (если иное не предусмотрено договором).

В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляют своими решениями организации некоторых отраслей экономики работникам этих организаций (категории таких работников устанавливаются законодательством).

Во всех остальных случаях передача земельного участка в безвозмездное срочное пользование оформляется договором. Необходимо только иметь в виду, что по новому земельному законодательству осуществлять такую передачу может только тот гражданин или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы не обладают правом предоставления используемого ими участка в безвозмездное срочное пользование. Статья 690 ГК РФ уточняет, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

К рассматриваемым отношениям применим договор безвозмездного пользования, порядок заключения и исполнения которого урегулирован ст. 689-701 ГК РФ. Особенностей его применения по отношению к земельным участкам законодательством не установлено.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник земельного участка) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть его в том состоянии, в каком она его получила, или в состоянии, обусловленном договором. В гражданском законодательстве этот договор еще называется договором ссуды, поэтому стороны именуются ссудодателем и ссудополучателем, что, по нашему мнению, не совсем подходит к пользованию недвижимостью, в том числе земельным участком, поэтому мы используем термины "собственник" и "пользователь".

Статья 23 ЗК РФ (п. 3) перечисляет конкретные цели, для которых может вводиться публичный сервитут, и среди них "использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке".

Публичные сервитуты устанавливаются нормативными правовыми актами соответственно Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления. В данном случае, если речь идет об административном районе, следует обратиться именно в орган местного самоуправления.

Однако следует иметь в виду, что прежде чем принять решение об установлении публичного сервитута, необходимо будет провести общественные слушания. Земельный кодекс не содержит указания на то, что их результаты имеют решающее значение, однако в соответствии с нормой п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется "с учетом результатов общественных слушаний". В какой форме должны проводиться такие слушания, законом не установлено. Очевидно лишь, что общественность должна быть заранее проинформирована – видимо, через средства массовой информации – о том, какой именно вопрос обсуждается и где и когда все заинтересованные лица и организации могут выразить свое мнение по нему. Поскольку в нашем примере речь идет о сельскохозяйственных землепользователях, то установление сервитута в целях охоты на определенные периоды – такие как весна, лето, начало осени – может совпадать с проведением сельхозработ либо грозить, например, вытаптыванием посевов, а потому возможны серьезные возражения. Тем не менее согласия конкретных собственников земельных участков на установление публичного сервитута не требуется.

В соответствии с п. 8 ст. 23 ЗК РФ лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Прежде всего они могут добиваться отмены решения государственного органа (органа местного самоуправления) об установлении публичного сервитута. Может быть поставлен вопрос о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. Согласно ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. При этом если в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти возникли убытки, они подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Далее, если сервитут установлен и не отменен, и это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Так, в нашем примере эта плата может быть равна стоимости потерь сельскохозяйственного производства. Если соответствующий орган не выплачивает искомую сумму добровольно, собственник участка обращается в суд.

Наконец, если установление публичного сервитута приводит к невозможности вообще использовать земельный участок, его собственник (так же, как и землевладелец, и землепользователь) вправе требовать изъятия у него данного земельного участка. Изъятие в таком случае производится как для государственных (муниципальных) нужд в порядке, установленном ст. 55 ЗК РФ. У собственников такое изъятие производится путем выкупа земельного участка, либо собственник участка, землевладелец, землепользователь могут потребовать предоставления другого, равноценного земельного участка. В любом случае орган государственной власти (орган местного самоуправления), установивший публичный сервитут, обязан будет возместить им причиненные убытки.

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

В соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ (в тех случаях, когда не требуется изъятия для этих целей земельного участка) на срок не более чем один год.

А в соответствии с п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители (например опекуны) могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. После этого наследники сами решают судьбу земельного участка – продолжать ли его сдавать в аренду, продать или использовать иным образом.

Арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного им в аренду земельного участка только в следующих случаях:

• если он оговорил недостатки земельного участка при заключении договора аренды;
• если эти недостатки были заранее известны арендатору;
• если арендатор должен был их обнаружить во время осмотра участка при заключении договора или при передаче участка в аренду.

В нашем примере ни одно из этих условий не присутствовало. Поэтому арендатор, как только он обнаружил недостатки сданного в аренду участка, вправе по своему выбору предпринять одно из следующих действий.

Первое. Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Так, в нашем случае, если технически возможно осуществить строительство какого-то противопаводкового сооружения, укрепить берег и т.д., арендодатель обязан или произвести необходимые работы за свой счет, или оплатить стоимость работ, если их организует арендатор, или засчитать эту сумму в счет будущей арендной платы.

Арендодатель, получив извещение о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может также без промедления произвести замену данного земельного участка на другой аналогичный участок, если это, конечно, возможно.

Второе. Самостоятельно устранить недостатки земельного участка, т.е. произвести необходимые работы, и удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Третье. Потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Все эти нормы действуют только в том случае, если земельным участком вследствие наличия данных недостатков невозможно пользоваться по назначению (полностью или частично). Если участком пользоваться возможно, но арендатор хочет произвести на нем какие-либо улучшения, то применяются иные правила. Если произведенные арендатором за собственный счет улучшения арендованного имущества можно отделить от этого имущества, то они являются его собственностью. В отношении земли трудно представить себе улучшения, которые можно без ущерба отделить от земельного участка. Возмещение же стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, зависит от того, имелось ли согласие арендодателя на то, чтобы такие улучшения были сделаны. Если нет, то их стоимость возмещению не подлежит; если да, то арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, но при условии, что договором аренды не предусмотрено иное.